מיסוי נדל״ן

אותו נכס יכול ליצור חבות מס שונה לחלוטין — בהתאם לסוג הנכס, אופן השימוש בו והפעולה שמבצעים:

• מוכרים נכס — חבות במס שבח, עם אפשרות לבחינת פריסה לפי סעיף 48א(ה).
• משכירים דירת מגורים — בחירת מסלול מבין שלושה: פטור, 10% או מסלול מדרגות המס.
• משכירים נכס מסחרי — מיסוי ריאלי מהשקל הראשון, לצד מע״מ, ביטוח לאומי ופחת.

כשאתם מוכרים נכס נדל״ן — בהנחה שאינו פטור ממס — במחיר גבוה יותר מהסכום שרכשתם אותו, אתם נדרשים במס שבח על הרווח שלכם.

מכיוון שכל הרווח נרשם לזכותכם בשנת המכירה בלבד, אתם נדרשים בתשלום מס בגובה של 25% מהרווח הריאלי באותה שנה.

החוק מאפשר לפצל את הרווח ממכירת הנכס ולפרוס אותו באופן וירטואלי — כאילו הרווחתם אותו בחלקים שווים לאורך תקופה של עד 4 שנים (או תקופת הבעלות על הנכס, הקצרה מביניהן), המסתיימת בשנת המכירה. הפריסה היא לצורכי חישוב המס בלבד — תמורת המכירה אינה מחולקת בפועל בין השנים.

במקום לשלם 25% קבוע על כל הסכום, קיימת הזכות למיסוי לפי המס השולי על הרווח. כך שאם באותן שנים היו לכם הכנסות נמוכות, נקודות זיכוי שלא ניצלתם, או שהייתם בני 60 ומעלה — הנהנים ממדרגות מס ראשוניות נמוכות יותר — מס השבח שלכם יכול לרדת דרמטית.

מלכודות ואותיות קטנות

פריסת מס שבח היא אפשרות לבדיקה — לא הבטחה לחיסכון.

• כדי ליהנות מהפריסה, הנישום חייב להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה — טופס 1301, דוח שנתי — עבור כל אחת משנות הפריסה.
• לא ניתן להסתפק בשומה עצמית מול מיסוי מקרקעין.
• פריסת מס שבח אינה מבוצעת אוטומטית — יש לדרוש אותה באופן אקטיבי.
• יש לבצע סימולציית מס מדויקת עם איש מקצוע כדי לוודא שהפריסה אכן משתלמת ואינה מעלה את גובה המס.
• פריסה עלולה דווקא להזיק אם היא מקפיצה את הנישום למדרגת מס גבוהה יותר בשנים שבהן הכנסתו גבוהה ממדרגת המס של 25%.
• תושב חוץ זקוק לאישור מיוחד ולתנאים מחמירים כדי לבצע פריסה, שכן בדרך כלל אין לו מדרגות מס רגילות או נקודות זיכוי בישראל.

המחוקק הישראלי יצר הפרדה מוחלטת והטבות שונות לשוק הנדל״ן למגורים, כדי לעודד היצע דירות להשכרה — תוך שמירה על גישה קשוחה ומסחרית לחלוטין כלפי נכסים מניבים אחרים. הטיפול המיסויי שונה מהיסוד בין דירת מגורים לבין נכס מסחרי / עסקי.

כאשר מדובר בדירת מגורים המושכרת ליחיד (ולא לחברה), למשכיר עומדים שלושה מסלולים לבחירה בכל שנת מס. אין מסלול שהוא הטוב ביותר באופן גורף — הבחירה נבחנת לפי הנתונים.

חנות, משרד, אולם, מחסן — ולעיתים אפילו דירה שמושכרת לחברה — נמצאים בעולם מיסוי אחר. ברגע שהנכס מוגדר כחנות, משרד, אולם, מחסן, או אפילו דירת מגורים שמושכרת לחברה מסחרית — למשל משרד הייטק ששוכר דירה בבניין מגורים — כללי המשחק משתנים ועלולים להיות מורכבים יותר: מיסוי ריאלי מהשקל הראשון — ללא ״פטור״ וללא ״מסלול מופחת של 10%״.